Consórcios

Quais são as 9 regras do consórcio imobiliário?

Publicado em 21/06/2024

Quer entender as regras do consórcio imobiliário e tirar as suas dúvidas antes de fechar contrato? Então, não deixe de continuar a leitura.

Como realizar o sonho da casa própria ou aumentar o patrimônio? Antes, a primeira solução de pagamento cogitada era o financiamento. O grande empecilho desse modelo é a burocracia envolvida e a perda com os juros. Por isso, alternativas mais práticas e simples vêm conquistando a atenção, como os grupos de consorciados.

  • O que é um consórcio?

Um consórcio é um grupo — pessoas físicas ou jurídicas — com objetivos particulares em comum para a compra de um bem móvel, imóvel ou de serviço. A negociação é viabilizada por uma administradora, que oferece cotas para formar uma poupança coletiva. O crédito é cedido a cada um dos participantes tirando dinheiro do fundo criado, a partir de contemplações por sorteios e lances em períodos preestabelecidos.

  • Por que essa modalidade de negócio vale a pena?

São muitas as vantagens em se tornar um consorciado. Logo abaixo você conhecerá as principais:

1. Flexibilidade:

Ao aderir a um consórcio de imóveis, você terá um leque de opções bem interessante ao ser contemplado. Com a carta de crédito em mãos é possível:

  • Adquirir um imóvel novo ou usado;
  • Comprar uma casa ou um apartamento, que são residenciais, ou investir em uma sala ou loja comercial;
  • Comprar um apartamento na planta, o que pode ser um excelente investimento — nesse caso, é preciso oferecer outro imóvel edificado como garantia;
  • Adquirir um terreno tanto para investimento quanto para construção;
  • Utilizar a carta de crédito para fazer uma reforma em um imóvel de sua propriedade.

Percebeu como um consórcio de imóveis é bastante flexível? Com um mesmo plano, você poderá fazer diversas opções diferentes. Ao comparar a um financiamento imobiliário, nota-se que o consórcio é mais interessante nesse quesito, pois há toda essa liberdade de utilização.

2. Planejamento financeiro:

O consórcio de imóveis é a solução perfeita para quem não tem o hábito ou o nível necessário de organização financeira para criar e manter uma poupança para adquirir bens ou serviços, principalmente aqueles de valor elevado (casa, terreno, casamento, viagem, etc.).

Normalmente, esse tipo de pessoa não consegue guardar dinheiro, mas, quando precisam contrair uma dívida, como um empréstimo ou financiamento, conseguem se organizar para pagar as parcelas. Isso demonstra que é possível reservar uma parte do salário, bastando fazer alguns ajustes no orçamento.

Assim, o consórcio também gera um compromisso financeiro que “força” a pessoa a se organizar financeiramente para pagar as parcelas.

3. Poder de compra garantido:

Antes de adquirir um plano, é preciso ter em mente uma das principais regras do consórcio imobiliário: assim como nos grupos de outras categorias, a compra será realizada no futuro. Portanto, a finalidade é se programar agora para comprar adiante, de maneira planejada.

Dessa forma, pode surgir a seguinte dúvida: se optar por um consórcio de determinado valor agora, como saber se será possível adquirir o bem desejado no futuro?

Para eliminar esse problema existe uma regra muito interessante: a atualização anual de valores.

Para manter o poder de compra do consórcio escolhido, todo ano é feito um reajuste do crédito desejado, bem como das parcelas. Para essas atualizações são utilizados índices financeiros amplamente divulgados, como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil).

Por meio dessas atualizações, há a garantia de que o poder de compra do seu plano se manterá, mesmo que demore a ser contemplado.

Outra questão que faz com que os consórcios sejam uma boa possibilidade é que, no momento em que você é contemplado, passa a ter direito de utilização do crédito e o negócio como um pagamento à vista.

Assim, o seu poder de negociação fica bem maior para conseguir eventuais benefícios, como descontos no valor final pago.

Afinal de contas, a administradora de consórcios pagará ao vendedor com agilidade, sendo um grande diferencial na negociação.

Vale lembrar que, se não há pressa em fechar negócio (ou está fazendo um investimento para o futuro), essa modalidade de parcelamento é ideal, pois não há como prever quando você será contemplado.

Porém, se surgir uma boa oportunidade no mercado, é possível antecipar as parcelas — voltaremos ao assunto adiante — ofertando um lance para ser contemplado.

4. Isenção de juros:

Quer fugir dos juros altos cobrados em empréstimos e financiamentos, mas não tem condições de comprar o bem à vista ou não deseja retirar o valor guardado em aplicações rentáveis?

A melhor alternativa para essa situação é o consórcio, pois nele não há cobrança de juros bancários.

Em vez disso, o consorciado paga a taxa de administração, que tem um valor muito menor que os juros. Além disso, ela é calculada sobre a contribuição para o fundo comum, mensalmente. Isso é interessante, pois não gera aquele famoso juros sobre juros, chamado na matemática por juro composto ou em cascata, como ocorre em um financiamento.

5. Burocracia reduzida:

Para adquirir um plano de consórcio é muito simples, sem a necessidade de apresentação de diversos documentos e análises de crédito. Basta analisar qual é o valor da carta de crédito mais interessante para as suas necessidades e verificar se as parcelas cabem no seu orçamento.

Isso é possível porque a liberação do crédito ocorrerá no futuro. Apenas nesse momento é que será necessário apresentar documentos do imóvel e do vendedor, além de realizar uma análise de crédito.

Porém, como a administradora de consórcios já teve tempo para conhecer melhor o seu cliente, essas verificações são mais simples do que em um financiamento. No entanto, é essencial manter todas as suas parcelas em dia.

Para completar, caso tenha alguma restrição de crédito em seu nome, procure regularizá-la rapidamente. Apesar de não ser um empecilho para a contratação, restrições impedem a liberação da carta de crédito.

6. Atualização da carta de crédito:

Após ser contemplado, não há a necessidade em ter pressa para a aquisição do imóvel. Caso seja a sua vontade, poderá esperar até o encerramento do grupo para utilizar a carta de crédito.

Essa característica do consórcio imobiliário é uma ótima carta na manga, que pode ser usada no momento ideal.

Agora, caso perceba que o mercado apresentará oportunidades de compra no futuro, basta esperar esse momento chegar. Enquanto isso, o valor da carta de crédito fica aplicado, recebendo rendimentos. Assim, o poder de compra continua garantido.

Vamos às regras do consórcio imobiliário

O melhor negócio é aquele simples e justo para todos os envolvidos.

As regras do consórcio imobiliário servem para organizar os procedimentos, deixando claro os direitos e deveres dos integrantes do grupo e da administradora. Abaixo, separamos as principais para você conhecer.

1. A administradora precisa ser autorizada:

Os consórcios têm uma legislação própria, definida pelo Banco Central (BC). Um dos pontos principais diz respeito à administração: apenas empresas autorizadas pela instituição podem abrir e administrar grupos.

Para conseguir a permissão de operação, elas devem cumprir uma série de exigências. Ademais, o BC fiscaliza a atuação das administradoras, garantindo a sua segurança na participação. O ideal é consultar, além da permissão para funcionamento, a idoneidade da empresa nos órgãos de defesa do consumidor.

2. Pode ser adquirido imóvel de valor diferente da carta de crédito:

Ao ser contemplado, provavelmente o valor da carta de crédito não será o mesmo do imóvel que você pretende comprar. Isso não será um obstáculo para a realização do negócio.

Caso o imóvel seja de valor menor, a sobra do crédito poderá ser utilizada para o pagamento de despesas da negociação, como o ITBI. Se ainda assim houver sobra no crédito, ele será usado para liquidar as últimas parcelas, diminuindo o prazo de pagamento.

Por outro lado, se o imóvel tiver valor mais alto do que o da carta de crédito, basta complementar com recursos próprios.

3. Atrasos nos pagamentos podem gerar cancelamento:

Outra importante regra do consórcio imobiliário diz respeito à inadimplência. Por ser uma poupança coletiva, atrasos ou o não pagamento de mensalidades interfere diretamente sobre as contemplações e no próprio funcionamento do grupo.

Por isso, entre as taxas da operação existe um valor reservado para a criação de um fundo de reserva, que garante o equilíbrio financeiro e a segurança do grupo. Mas, ainda assim, não cumprir o compromisso financeiro assumido tem as suas consequências.

Somados aos encargos na hora de quitar o montante devido, atrasos em uma parcela impedem o consorciado de participar dos lances e sorteios nas assembleias. Se a situação não for corrigida, depois de duas mensalidades em aberto, a cota pode ser cancelada e excluída do grupo.

Portanto, havendo algum problema, comunique-se com a administradora o mais rápido possível para negociar o saldo devedor e ajustá-lo conforme a necessidade, evitando perda na participação do negócio.

4. Problemas no imóvel não liquidam o compromisso:

Ao comprar um imóvel, um cuidado fundamental para evitar problemas futuros é contratar também um seguro residencial. Essa orientação é importante, pois resguardará o seu patrimônio em caso de imprevistos, como incêndio, enchente e desmoronamento.

No caso de um imóvel comprado por meio de consórcio imobiliário sofrer algum desses problemas, o consorciado não ficará liberado dos seus compromissos. Caso os danos sejam grandes o suficiente para invalidar o imóvel como garantia, terá que apresentar outro bem de valor compatível, além de continuar honrando o pagamento das parcelas.

5. As parcelas podem ser adiantadas:

O adiantamento de parcelas é uma forma de aumentar as chances de receber o prêmio em uma assembleia. Esse processo é conhecido como lance.

Os lances podem ser feitos, basicamente, de duas formas:

  • Lance fixo: a administradora define o valor a ser ofertado;
  • Lance livre: os participantes fazem ofertas, sem limite de valor, sendo o maior o vencedor.

Em caso de empate, em ambos os casos, são usados outros métodos para definir o vencedor, como o sorteio.

Uma dica importante: confira sempre o contrato e tire todas as dúvidas antes de ofertar o seu lance para ter a certeza de que essa é a melhor forma de agir.

6. Parte do valor da carta de crédito pode ser usado para despesas especiais:

A compra de um imóvel envolve algumas despesas extras, entre documentos, certidões e impostos (como o ITBI). Levando em consideração esses gastos, é possível destinar até 10% do valor da carta de crédito obtida para reembolso desses valores (confira sempre o contrato para analisar as condições específicas).

Assim, você evita ter que contrair uma dívida para conseguir finalizar a aquisição da casa ou do apartamento desejado.

7. É permitido o uso do saldo do FGTS:

O uso do FGTS (Fundo de Garantia sobre Tempo de Serviço) para a compra de um imóvel já é um procedimento bastante comum. O que algumas pessoas não sabem é que esse saldo pode ser igualmente usado em um consórcio.

São três as possibilidades: a primeira é a possibilidade de quitar parcelas, após a aquisição do imóvel; a segunda para ofertar lances, sendo o FGTS uma forma de aumentar o seu poder de compra, integrando o valor à carta de crédito.

8. O dinheiro investido pode ser retirado:

Já dissemos que o consórcio tem como finalidade a aquisição de um bem ou serviço. Mas o que fazer quando você é sorteado, porém não encontrou nenhum imóvel que atenda aos seus desejos e às suas necessidades? Nesse caso o montante investido pode ser sacado após 180 dias da data da contemplação, desde que a cota seja quitada ou após 60 dias do encerramento do grupo.

No caso de consorciado desistente (que interrompeu os pagamentos das parcelas mensais, tendo a sua cota cancelada), o valor investido pode ser retornado mediante sorteios mensais ou após o encerramento do grupo.

9. É possível entrar em um consórcio que já começou:

Essa é uma das regras do consórcio imobiliário mais relevantes da nossa lista — e uma das dúvidas mais comuns entre os interessados em se tornar um consorciado. É, sim, possível entrar em um grupo depois do início das suas atividades.

São duas as formas de conseguir a sua cota: comprando de um participante (a Administradora de Consórcio Bancorbrás não comercializa cotas, ocorrendo conosco então um processo de transferência de titularidade da cota) ou diretamente da administradora, adquirindo uma cota de um grupo já em andamento.

É importante mencionar que, no primeiro caso, o comprador se torna responsável pelo pagamento de ágio (caso seja cobrado pelo vendedor) e pelas obrigações originais já assumidas. Somado a isso, a transferência da cota precisa ser aprovada pela administradora.

Já no segundo caso, o parcelamento do valor do consórcio será calculado a partir do prazo contratado.

Então, se você integra um grupo a partir da décima mensalidade, as nove anteriores serão integradas às suas cotas.

Transparência e certeza são dois pontos norteadores fundamentais para realizar bons negócios e aproveitar as oportunidades para crescimento pessoal e financeiro. Portanto, nunca hesite em pesquisar, ler e perguntar tudo antes de bater o martelo e tomar a sua decisão.

Esperamos que o nosso artigo com as principais regras do consórcio imobiliário ajude você a compreender as vantagens, os deveres e os direitos dos consorciados.

Está em busca de oportunidades de aplicação e deseja apostar no mercado imobiliário? Confira agora o nosso artigo sobre como usar o consórcio imobiliário para investimento.

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